CONSEJOS PARA ADQUIRIR UNA VIVIENDA
por litissegurata el Sab Ago 09, 2008 3:38 pm
CONDICIONES GENERALES PARA LA COMPRA DE UNA VIVIENDA
La compra de una vivienda es posiblemente la inversión más importante de nuestra vida por lo que antes de decidirse tenga en cuenta estas indicaciones.
1.- Piense detenidamente lo que necesita.
2.- Lea detenidamente todo documento antes de firmar.
3.- Si hay algún aspecto de los documentos que no entiende, solicite tiempo para estudiarlo
y con una copia déjese asesorar por un experto.
4.- Solicite toda la documentación a la que tiene derecho según el real decreto 515/89
( se especifica niñas adelante).
A.- TITULO DE PROPIEDAD. Compruebe la titularidad de los terrenos y vivienda si ya esta edificada, cargas y afecciones de los mismos, en los que se va a edificar en caso de compra sobre plano.(ver lo relativo a la opción de compra mas adelante). Si no se lo proporciona el vendedor puede solicitar nota simple en el Registro de la Propiedad.
B.-LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN. Es un documento administrativo que
Acredita la idoneidad de la vivienda para el uso a que se destina. Hay que tener en
Cuenta que sin este documento no podrá contratar los suministros básicos.
C.- Plano de la vivienda y memoria de calidades.
5.- Asegúrese de que tipo de vivienda se trata libre o de promoción pública.
6.- Guarde toda la publicidad relativa a la vivienda que piense adquirir.
7.- Asesórese antes de la compra en varias entidades bancarias sobre las condiciones en que le concederían el préstamo hipotecario.
8.- Recuerde que los acuerdos verbales no pueden ser exigidos en caso de incumplimiento.
9.- Recuerde que la licencia de primera ocupación es el documento administrativo que acredita ls idoneidad del edificio para su uso como vivienda. Sin este documento no podrán contratarse los servicios básicos (Luz, agua, etc.).
10.- Recuerde que no esta obligado a subrogarse en el préstamo hipotecario solicitado por el constructor para la financiación de la construcción de la vivienda, ni debe hacerse cargo con los gastos de cancelación de la misma.
La promotora está obligada a la división horizontal de la vivienda, pero no esta obligada a redactar los Estatutos de la Comunidad de Propietarios ni a constituir ésta.
INFORMACIÓN A SUMINISTRAR EN LA COMPRA VENTA DE VIVIENDAS
El promotor tiene la obligación de proporcionar de forma cierta y objetiva una información veraz y suficiente sobre las características esenciales de los bienes, productos y servicios puestos a su disposición (articulo 13 de la Ley 26/84, de 19 de Julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios).
La oferta de promoción y publicidad de los productos, bienes y servicios destinados a los consumidores se realizaran de acuerdo con los principios de objetividad y veracidad dentro del marco de la legislación sobre publicidad, de forma que no pueden engañar o inducir a engaño sobre las características y condiciones de adquisición. (artículo 17 de la Ley de Protección a los Consumidores de las distintas Comunidades.
La Ley 34/88 de 11 de Noviembre, General de Publicidad (BOE 15 de Noviembre de 1988) determina como ilícita la Publicidad engañosa, desleal y la que infringe la normativa de publicidad de determinados bienes o servicios.
La Ley 2/99, de 17 de Marzo, de medidas para la calidad de la edificación de la Comunidad de Madrid (BOCM 29 de Marzo de 1999) en materia de oferta y promoción de viviendas contiene algunos aspectos importantes.
Las ofertas al público indicaran las características referentes a la construcción y uso del edificio poniendo a disposición el libro del edificio.
La publicidad de oferta de viviendas, plantas o locales garajes y anejos será veraz y se ajustará a las calidades y mediciones definidas en los correspondientes proyectos.
Si la venta se hace sobre plano en el momento de la entrega material del edificio se hará constar en una acta que el promotor ha puesto a disposición de los compradores el libro del edificio, y que cuenta con las licencias o autorizaciones para su primera ocupación, uniéndose copias de la misma a los documentos.
El Real Decreto 515/89, de 21 de Abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas (BOE 17 de Mayo de 1989) obliga al promotor de viviendas a poner a disposición del interesado una serie de documentación. Además ha de informar al interesado de los datos del vendedor, Arquitecto y constructor. Obliga además a facilitar una información concisa sobre el precio y forma de pago, medios de pago, garantías que ha de constituir el comprador, descuento de las cantidades entregadas a cuenta y documento de garantía de devolución de las mismas para el caso de vivienda sin terminar.
CONTRATACION
Aunque los contratos verbales son validos en nuestro ordenamiento jurídico, lo habitual en la compraventa de vivienda es el contrato escrito.
Dado que existe el principio de libertad de contratación (las partes pueden pactar lo que estimen oportuno) , es conveniente consultar a un profesional el contenido del contrato.
Los consumidores pueden exigir el cumplimiento del contenido de la publicidad, aún cuando no figure expresamente en el contrato celebrado (articulo 8 de la Ley General para la defensa de los consumidores).
CONDICIONES GENERALES DE CONTRATACIÓN
Cuando una misma empresa lleva habitualmente contrataciones con varios consumidores no puede negociar cada uno de los contratos, por lo que se opta por redactar contratos tipo en los que la otra parte se limita a aceptar o rechazar la oferta realizada sin posibilidad de modificarla (articulo 10 de la (LGDCU).
Las cláusulas son negociadas individualmente deben ser claras y sencillas, sin remitir a otros textos o documentos que no se faciliten previamente. Al consumidor se le debe entregar recibo, justificante, copia o documento acreditativo de la operación o en su caso del presupuesto debidamente explicado.
Interpretación de las condiciones generales.- en caso de duda sobre lo que quiere decir una cláusula deberá interpretarse de la manera mas favorable al consumidor.
Cláusulas abusivas.- Las condiciones generales son cláusulas abusivas cuando causen un perjuicio importante en los derechos y obligaciones de una de las partes (articulo 10 LGDCU). La disposición adicional de la Ley establece un listado de cláusulas abusivas. No obstante, es el Juez quien puede declarar abusivas tortas cláusulas. Apreciada la abusividad, la cláusula será declarada nula ( es decir se tiene por no puesta en el contrato).
PRECONTRATO
Es la promesa de comprar o vender (articulo 1451 del Código Civil), la formalización del precontrato dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del mismo, habiendo conformidad en la cosa y el precio.
DOCUMENTO DE RESERVA
En ocasiones puede ocurrir que a efectos de que se retire de la venta una vivienda que nos interesa firmemos una “RESERVA “, por lo que a cambio de la entrega de una cantidad, no se ofrecerá esa vivienda a otra persona durante el tiempo que se haya pactado. La cantidad entregada se perderá si no formalizamos la compra.
DOCUMENTO DE ARRAS O SEÑAL
Diferente es si lo que se firma es un documento de arras, en el que el importe que el comprador entrega al vendedor como señal de la compraventa que van a celebrar es parte del precio de la compraventa. Pueden ser de dos tipos. Si se trata de las llamadas ARRAS CONFIRMATORIAS, suponen una aceptación en firme de la compraventa pudiendo la otra parte exigir el cumplimiento o la resolución con indemnización de daños y perjuicios.
ARRAS PENITENCIALES, supone que en caso de incumplimiento del contrato, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas (articulo 1454 del Código Civil).
Si en el documento no se especifica a que tipo de arras se está refiriendo hay que entender que se trata de confirmatorias.
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